Finanz24 · Eigenmietwert berechnen: Rechner für alle 26 Kantone
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Eigenmietwert berechnen
Wie hoch Ihr Eigenmietwert ungefähr ist, nach dem Niveau, das die ESTV für Ihren Kanton ausweist, und was er Sie kostet: heute und nach dem Systemwechsel per 01.01.2029.
- Quelle
- ESTV Februar 2026
- Untergrenze
- 60 %
- Abschaffung
- 01.01.2029
Ihr Eigenmietwert und was er kostet
Rechnet in Ihrem BrowserDie Zahl, mit der Sie veranlagt werden, kommt aus der amtlichen Bewertung Ihrer Liegenschaft und nicht aus einer Formel auf der Miete. Die Schätzung hier zeigt die Grössenordnung und das Niveau, das die ESTV für Ihren Kanton ausweist. Massgebend ist Ihre Schätzungsverfügung.
Wie jeder Kanton den Eigenmietwert festlegt
Aus dem Dossier «Besteuerung der Eigenmietwerte» der Eidgenössischen Steuerverwaltung, Ausgabe Februar 2026. Wo keine Prozentzahl steht, nennt die ESTV keine: Dort ist die kantonale Liegenschaftsschätzung massgebend, und aus einer Marktmiete lässt sie sich nicht ableiten.
| Kanton | Niveau | Verfahren und Besonderheiten |
|---|---|---|
| Zürich (ZH) | 60–70 % | Prozentsatz des Land- und Zeitbauwerts (3,5 % für Einfamilienhäuser, 4,25 % für Stockwerkeigentum); Wohnungen im eigenen Mehrfamilienhaus im Vergleich mit den Mieten im selben Haus. Bei der Vergleichsmethode wird ein Einschlag von 30 bis 40 % gewährt. |
| Bern (BE) | 60 % | Protokollmietwert aus der amtlichen Bewertung, mit einem Mietwertfaktor je Gemeinde. Für die direkte Bundessteuer gilt ein höherer Mietwertfaktor als für Kanton und Gemeinde. |
| Luzern (LU) | 70 % | 70 % der mittleren Marktmiete vergleichbarer Objekte. Herabsetzung auf Antrag bei tiefem Einkommen, aber nie unter 60 % der mittleren Marktmiete. |
| Uri (UR) | — | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. Ermässigung von 25 %, höchstens CHF 7’500, für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft. |
| Schwyz (SZ) | 65 % | Annäherung an 65 % des Marktwerts. |
| Obwalden (OW) | 70 % | Kantonale Liegenschaftsschätzung, angenähert an 70 % der Marktmiete. Härtefallregelung, wenn der Eigenmietwert ein Drittel der verfügbaren Einkünfte übersteigt. |
| Nidwalden (NW) | — | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. Ermässigung von 30 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft. |
| Glarus (GL) | — | Kantonale Liegenschaftsschätzung. Ermässigung von 40 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft. |
| Zug (ZG) | — | Vergleich mit dem Mietertrag ähnlicher oder gleicher Objekte. Ermässigung von 40 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft. Mieterinnen und Mieter erhalten einen Abzug von 30 % der Wohnungsmiete, höchstens CHF 10’000. |
| Freiburg (FR) | — | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. |
| Solothurn (SO) | 60–90 % | Bis zu einem Katasterwert von CHF 240’000 kantonale Liegenschaftsschätzung, darüber Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. |
| Basel-Stadt (BS) | — | Schätzung; für selbst genutzte Wohnungen im eigenen Mehrfamilienhaus der direkte Vergleich mit den Mieten im selben Haus. |
| Basel-Landschaft (BL) | 60 % | Kantonale Liegenschaftsschätzung, angenähert an 60 % des Marktmietwerts. |
| Schaffhausen (SH) | 60–70 % | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. Härtefallregelung bei einem steuerpflichtigen Vermögen unter CHF 500’000. |
| Appenzell Ausserrhoden (AR) | — | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. Ermässigung von 20 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft. |
| Appenzell Innerrhoden (AI) | — | Kantonale Liegenschaftsschätzung. Ermässigung von 30 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft. |
| St. Gallen (SG) | — | Kantonale Liegenschaftsschätzung. Ermässigung von 30 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft; Reduktion im AHV-Alter, aber nie unter 60 % der mittleren Marktmiete. |
| Graubünden (GR) | — | Vergleich mit dem Mietertrag ähnlicher oder gleicher Objekte. Ermässigung von 30 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft. Bei einem steuerbaren Vermögen unter CHF 600’000 höchstens 30 % der Bareinkünfte. |
| Aargau (AG) | 60 % | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte, angenähert an 60 % des Marktmietwerts. |
| Thurgau (TG) | — | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. Ermässigung von 40 % für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft. |
| Tessin (TI) | 60–70 % | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. |
| Waadt (VD) | 65 % | Annäherung an 65 % des statistischen Werts aus der kantonalen Mietwertstatistik. Sozialer Wohnungsabzug, der auch Mieterinnen und Mietern zusteht. |
| Wallis (VS) | 60–70 % | Vergleich mit dem Mietertrag ähnlicher oder gleicher Objekte. |
| Neuenburg (NE) | 70 % | Kantonale Liegenschaftsschätzung, angenähert an 70 % der Marktmiete. |
| Genf (GE) | — | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. Ermässigung von 4 % pro Jahr Besitzesdauer, höchstens 40 %, auch für Zweitwohnungen. Zudem beschränkt sich der Eigenmietwert auf höchstens 20 % des Bruttoeinkommens («taux d'effort»). |
| Jura (JU) | — | Schätzung anhand vergleichbarer Objekte. |
«Niveau» ist der Prozentsatz im Verhältnis zur Marktmiete beziehungsweise zum Marktwert, soweit die ESTV einen nennt. Für die direkte Bundessteuer gilt eine Untergrenze von 70 % des Marktwerts; verfassungsrechtlich sind 60 % die absolute Untergrenze (BGE 124 I 145). Quelle: ESTV, Februar 2026.
Eigenmietwert in Ihrem Kanton
23 Kantone haben hier eine eigene Seite: die, für die die ESTV ein Niveau oder eine eigene Regel ausweist. Für die übrigen 3 Kantone gilt die allgemeine Regel; die Angaben dazu stehen in der Tabelle oben.
Warum man Miete an sich selbst versteuert
Der Eigenmietwert ist das Einkommen, das Sie nicht ausgeben müssen, weil Sie im eigenen Haus wohnen. Wer zur Miete wohnt, versteuert seinen Lohn und bezahlt davon die Miete. Wer im Eigentum wohnt, spart diese Miete, und dieser Vorteil wird als Einkommen besteuert. Im Gegenzug darf abgezogen werden, was das Eigentum kostet: Unterhalt und Schuldzinsen.
Das System ist in sich schlüssig, aber unbeliebt, weil Einkommen besteuert wird, das nie ausbezahlt wurde. Wer die Hypothek abbezahlt hat, hat kaum noch Abzüge und versteuert jedes Jahr eine Miete, die er niemandem bezahlt. Aus diesem Grund wird der Eigenmietwert per 01.01.2029 abgeschafft.
Wann sich der Eigenmietwert auswirkt
Ob Sie heute draufzahlen oder profitieren, hängt von drei Zahlen ab: Eigenmietwert minus Unterhalt minus Schuldzinsen. Ist das Ergebnis positiv, erhöht Ihr Wohneigentum das steuerbare Einkommen. Ist es negativ, senkt es die Steuerrechnung.
Mit dem Systemwechsel fallen beide Seiten weg: kein Eigenmietwert mehr, aber auch kein Abzug für Unterhalt und Schuldzinsen. Wer stark verschuldet ist und viel renoviert, zahlt danach mehr; wer die Hypothek abbezahlt hat, weniger. Der Rechner oben zeigt, was das für Sie bedeutet. Die Übersicht zum Systemwechsel erklärt, was sonst noch wegfällt und was bleibt.
Die 60-Prozent-Grenze
Der Eigenmietwert darf nicht beliebig tief angesetzt werden. Das Bundesgericht hat 60 Prozent der Marktmiete als verfassungsrechtliche Untergrenze bezeichnet; darunter wäre die Gleichbehandlung von Eigentümerinnen und Mietern nicht mehr gewahrt. Für die direkte Bundessteuer verlangen die Richtlinien der ESTV mindestens 70 Prozent. Deshalb weicht in einigen Kantonen der Wert für die Bundessteuer vom kantonalen Wert ab.
Häufige Fragen zum Eigenmietwert
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Das regelt jeder Kanton selbst, und die Verfahren unterscheiden sich stark: Zürich rechnet mit einem Prozentsatz des Land- und Zeitbauwerts, Bern mit einem «Protokollmietwert» aus der amtlichen Bewertung, Luzern mit 70 Prozent der mittleren Marktmiete, Zug mit dem Vergleich zu ähnlichen Mietobjekten. Für 13 Kantone nennt die ESTV ein Niveau im Verhältnis zur Marktmiete; in den übrigen ist die kantonale Liegenschaftsschätzung massgebend und lässt sich aus einer Miete nicht ableiten.
Wie viel Prozent der Marktmiete beträgt der Eigenmietwert?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf er 60 Prozent der Marktmiete nicht unterschreiten; darunter wäre die Gleichbehandlung von Eigentümern und Mietern verletzt (BGE 124 I 145). Für die direkte Bundessteuer verlangen die Richtlinien der ESTV mindestens 70 Prozent des Marktwerts. Die Kantone bewegen sich meist zwischen diesen beiden Zahlen; Luzern, Obwalden und Neuenburg liegen bei 70 Prozent, Bern, Baselland und Aargau bei 60.
Was kann ich vom Eigenmietwert abziehen?
Die Unterhaltskosten und die Schuldzinsen. Beim Unterhalt haben Sie die Wahl zwischen den tatsächlichen Kosten und einer Pauschale: nach Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung sind das 10 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode bis zehn Jahre alt ist, und 20 Prozent, wenn es älter ist. Sie können in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu wählen. Wer eine grössere Renovation plant, sollte deshalb beide Varianten durchrechnen.
Lohnt sich der Eigenmietwert für mich oder kostet er mich?
Massgebend ist die Rechnung Eigenmietwert minus Unterhalt minus Schuldzinsen. Ist das Ergebnis positiv, zahlen Sie darauf Steuern; ist es negativ, senkt Ihr Wohneigentum Ihr steuerbares Einkommen. Wer die Hypothek weitgehend amortisiert hat, zahlt unter dem Strich mehr; wer hoch verschuldet ist und viel renoviert, profitiert. Deshalb bringt der Systemwechsel den einen eine Entlastung und den anderen höhere Steuern.
Wann fällt der Eigenmietwert weg?
Am 01.01.2029. Die Vorlage wurde am 28.09.2025 mit 57,7 Prozent Ja angenommen, und der Bundesrat hat das Datum am 01.04.2026 bestätigt. Mit dem Eigenmietwert entfallen auch die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen. Der Rechner auf dieser Seite berechnet beide Situationen.
Gilt der Eigenmietwert auch für Ferienwohnungen?
Ja. Zweitwohnungen werden gleich besteuert, und die Ermässigungen für die dauernd selbst bewohnte Liegenschaft gelten dort in der Regel nicht; eine bekannte Ausnahme ist Genf. Beim Systemwechsel bleibt für Zweitliegenschaften zudem eine kantonale Sondersteuer möglich; die Kantone entscheiden das selbst.
Wie genau ist diese Berechnung?
Der zweite Teil, also was der Eigenmietwert Sie kostet, ist exakt: Er rechnet mit den Zahlen, die Sie eingeben, und mit dem Pauschalabzug aus der Verordnung. Die Schätzung im ersten Teil ergibt eine Bandbreite. Verbindlich ist allein die Schätzung Ihrer kantonalen Steuerverwaltung. Quelle der kantonalen Angaben ist das Dossier «Besteuerung der Eigenmietwerte» der ESTV, Ausgabe Februar 2026.
Diese Seite ist eine Rechenhilfe und keine Steuerberatung. Massgebend sind die Schätzungsverfügung und die Veranlagung Ihrer kantonalen Steuerverwaltung.