Finanz24 · Eigenmietwert Kanton Zürich berechnen 2026
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Eigenmietwert Kanton Zürich berechnen
Im Kanton Zürich liegt der Eigenmietwert bei rund 60–70 % des Marktwerts. Was das für Ihre Steuern bedeutet, heute und nach dem Systemwechsel per 01.01.2029, zeigt der Rechner unten.
- Niveau
- 60–70 %
- Pauschale
- 10 / 20 %
- Abschaffung
- 01.01.2029
Ihr Eigenmietwert und was er kostet
Rechnet in Ihrem BrowserDie Zahl, mit der Sie veranlagt werden, kommt aus der amtlichen Bewertung Ihrer Liegenschaft und nicht aus einer Formel auf der Miete. Die Schätzung hier zeigt die Grössenordnung und das Niveau, das die ESTV für Ihren Kanton ausweist. Massgebend ist Ihre Schätzungsverfügung.
Wie Zürich den Eigenmietwert festlegt
Das Verfahren gemäss ESTV: Prozentsatz des Land- und Zeitbauwerts (3,5 % für Einfamilienhäuser, 4,25 % für Stockwerkeigentum); Wohnungen im eigenen Mehrfamilienhaus im Vergleich mit den Mieten im selben Haus.
Im Verhältnis zur Marktmiete bedeutet das rund 60–70 % des Marktwerts. Ein Beispiel zur Grössenordnung: Bei einer Marktmiete von CHF 2’400 im Monat (CHF 28’800 im Jahr) liegt der Eigenmietwert zwischen CHF 17’280 und CHF 20’160. Das ist ein Richtwert. Verbindlich ist die Schätzungsverfügung.
Was in Zürich zusätzlich gilt
Bei der Vergleichsmethode wird ein Einschlag von 30 bis 40 % gewährt.
Quelle: Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, Dossier «Besteuerung der Eigenmietwerte», Ausgabe Februar 2026.
Was der Eigenmietwert Sie kostet
Massgebend ist die Rechnung Eigenmietwert minus Unterhalt minus Schuldzinsen. Ist das Ergebnis positiv, erhöht Ihr Wohneigentum das steuerbare Einkommen im Kanton Zürich; ist es negativ, senkt es die Steuerrechnung.
Beim Unterhalt dürfen Sie die Pauschale nach Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung abziehen (10 Prozent bei Gebäuden bis zehn Jahre, 20 Prozent bei älteren) oder die tatsächlichen Kosten, wenn sie höher sind. Sie können in jeder Steuerperiode neu wählen; eine grössere Renovation lässt sich deshalb zeitlich planen.
Wie stark sich das bei Ihnen auswirkt, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab, und dieser hängt in Zürich auch von Ihrer Gemeinde ab. Den genauen Wert zeigt der Steuerrechner für den Kanton Zürich, mit allen Gemeinden einzeln.
Ab 01.01.2029 fällt er weg
Der Systemwechsel wurde am 28.09.2025 in der eidgenössischen Abstimmung angenommen; der Bundesrat hat den 01.01.2029 am 01.04.2026 als Datum bestätigt. Dann entfällt der Eigenmietwert und mit ihm der Abzug für Unterhalt und Schuldzinsen. Was sonst noch wegfällt und was bleibt, steht in der Übersicht zum Systemwechsel.
Eigenmietwert in den anderen Kantonen
Jeder Kanton bewertet anders, und die Verfahren unterscheiden sich stark. Die Übersicht über alle 26 steht auf der Hauptseite des Rechners.
Häufige Fragen zum Eigenmietwert im Kanton Zürich
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Zürich berechnet?
Gemäss ESTV gilt Folgendes: Prozentsatz des Land- und Zeitbauwerts (3,5 % für Einfamilienhäuser, 4,25 % für Stockwerkeigentum); Wohnungen im eigenen Mehrfamilienhaus im Vergleich mit den Mieten im selben Haus. Im Verhältnis zur Marktmiete liegt der Eigenmietwert damit bei rund 60–70 % des Marktwerts.
Gibt es im Kanton Zürich eine Ermässigung?
Bei der Vergleichsmethode wird ein Einschlag von 30 bis 40 % gewährt.
Wie viel Prozent der Marktmiete beträgt der Eigenmietwert im Kanton Zürich?
Rund 60–70 % des Marktwerts, nach den Angaben der ESTV. Zum Vergleich: Das Bundesgericht hat 60 Prozent der Marktmiete als verfassungsrechtliche Untergrenze bezeichnet (BGE 124 I 145), und für die direkte Bundessteuer verlangen die Richtlinien der ESTV mindestens 70 Prozent des Marktwerts.
Was kann ich vom Eigenmietwert abziehen?
Unterhaltskosten und Schuldzinsen. Beim Unterhalt haben Sie die Wahl zwischen den tatsächlichen Kosten und der Pauschale nach Art. 5 der Liegenschaftskostenverordnung: 10 Prozent des Brutto-Eigenmietwerts bei Gebäuden bis zehn Jahre, 20 Prozent darüber. Die Wahl treffen Sie in jeder Steuerperiode neu.
Wann fällt der Eigenmietwert im Kanton Zürich weg?
Am 01.01.2029, wie in der ganzen Schweiz. Der Systemwechsel wurde am 28.09.2025 in der eidgenössischen Abstimmung angenommen, und der Bundesrat hat das Datum am 01.04.2026 bestätigt. Mit dem Eigenmietwert entfallen auch die Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen. Für Zweitliegenschaften dürfen die Kantone eine eigene Objektsteuer einführen; darüber entscheidet Zürich selbst.
Ist diese Zahl verbindlich?
Nein. Verbindlich ist die Schätzungsverfügung Ihrer kantonalen Steuerverwaltung. Exakt berechnet diese Seite den zweiten Teil: was ein bestimmter Eigenmietwert Sie an Steuern kostet, heute und nach dem Systemwechsel. Die Angaben zum Kanton stammen aus dem Dossier «Besteuerung der Eigenmietwerte» der ESTV, Ausgabe Februar 2026.
Diese Seite ist eine Rechenhilfe und keine Steuerberatung. Massgebend sind die Schätzungsverfügung und die Veranlagung der Steuerverwaltung des Kantons Zürich.