Finanz24 · Calcul hypothèque en Suisse : capacité financière
https://finanz24.ch/fr/calcul-hypotheque/
Calcul hypothèque
La banque vérifie que vous pourriez supporter l’hypothèque même à 5 % d’intérêt. Beaucoup de financements échouent sur ce point, alors que la charge d’intérêts actuelle serait supportable. Le calculateur applique les mêmes valeurs indicatives que les banques.
- Vérifié le
- 04.09.2026
- Taux théorique
- 5 %
- Base
- Pratique bancaire
Pouvez-vous vous le permettre ?
Calcul dans votre navigateurPart du revenu : —
Valeurs indicatives de la pratique bancaire suisse, sans engagement. Seul l’examen de votre banque fait foi. Vérifié le 04.09.2026.
Le taux théorique est un test de résistance. La banque veut savoir si le financement reste supportable si les taux remontent, car une hypothèque court sur des décennies. Que vous payiez aujourd’hui 1,5 % ne compte pas pour l’examen.
C’est pourquoi des personnes qui paieraient sans peine les intérêts actuels reçoivent tout de même un refus. Ce qui compte, c’est le calcul de la capacité financière, pas la charge d’intérêts actuelle.
Les trois règles de base
| Règle | Valeur | Signification |
|---|---|---|
| Fonds propres | 20 % | du prix d’achat, dont 10 % hors caisse de pensions |
| Capacité financière | max. 33,3 % | du revenu brut pour l’ensemble des frais de logement |
| Amortissement | 15 ans | pour ramener l’hypothèque à 66,7 % de la valeur |
Les fonds propres « durs »
Sur les 20 % de fonds propres, la moitié au plus peut provenir de la caisse de pensions. Au moins 10 % du prix d’achat doivent venir d’autres sources : épargne, pilier 3a, héritage ou donation.
Un retrait anticipé du 2e pilier a aussi des conséquences : il réduit votre future rente et souvent les prestations en cas d’invalidité ou de décès. Il est en outre imposé à part au moment du retrait.
Ce qui change en 2029
Le peuple a accepté le 28 septembre 2025 la suppression de la valeur locative pour le logement occupé par son propriétaire. Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative ne sera plus imposée, mais les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles non plus. L’examen de la banque, lui, ne change pas : elle continue de calculer avec le taux théorique.
Une hypothèque fixe sur dix ans conclue aujourd’hui sera donc en partie soumise au nouveau droit. Il vaut la peine d’en tenir compte au moment de choisir la durée et l’amortissement.
Une promesse de financement. Les banques pondèrent différemment le revenu, l’emploi, l’âge, l’objet et la situation, et certaines appliquent d’autres taux. Le calculateur montre si vous êtes dans le cadre habituel. C’est votre banque qui décide d’accorder l’hypothèque.
Questions fréquentes sur l’hypothèque
Combien de fonds propres faut-il pour acheter un logement ?
Au moins 20 % du prix d’achat, dont au moins 10 % qui ne proviennent pas de la caisse de pensions : épargne, pilier 3a, héritage ou donation.
Pourquoi la banque calcule-t-elle avec 5 % d’intérêt ?
Le taux théorique de 5 % sert de test de résistance. La banque vérifie que vous pourriez encore supporter l’hypothèque si les taux augmentaient nettement. Votre taux effectif est en règle générale bien plus bas.
Qu’est-ce que la règle du tiers ?
Les frais de logement théoriques (intérêt, frais accessoires et amortissement) ne devraient pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Au-delà, la plupart des banques refusent le financement, même si vous pourriez assumer les frais réels.
Combien faut-il amortir ?
Si l’hypothèque dépasse 66,7 % de la valeur du bien, la partie excédentaire doit être remboursée dans les 15 ans. En dessous, il n’y a pas d’obligation d’amortir.
Que sont les frais accessoires de 1 % ?
Les banques comptent forfaitairement 1 % de la valeur du bien par année pour l’entretien et les charges. C’est une règle empirique pour le calcul ; vos frais réels peuvent être différents.
Puis-je utiliser mon 2e pilier ?
Oui pour le logement que vous occupez vous-même, par retrait anticipé ou mise en gage. Mais au moins 10 % du prix d’achat doivent provenir d’autres fonds, et un retrait anticipé réduit votre rente future.