Finanz24 · Calcolo ipoteca in Svizzera: sostenibilità e prezzo massimo
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Calcolo ipoteca
La banca verifica che potresti sostenere l’ipoteca anche con un interesse del 5 %. Molti finanziamenti si fermano qui, anche se l’onere attuale degli interessi sarebbe sopportabile. Il calcolatore usa gli stessi valori indicativi delle banche.
- Verificato il
- 04.09.2026
- Tasso teorico
- 5 %
- Base
- Prassi bancaria
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Valori indicativi della prassi bancaria svizzera, senza impegno. Fa stato solo la verifica della tua banca. Verificato il 04.09.2026.
Il tasso teorico è uno stress test. La banca vuole sapere se il finanziamento resta sostenibile anche con tassi di nuovo in salita, perché un’ipoteca dura decenni. Che oggi tu paghi l’1,5 % non conta per la verifica.
Per questo ricevono un rifiuto anche persone che pagherebbero senza problemi gli interessi attuali. Conta il calcolo della sostenibilità, non l’onere attuale degli interessi.
Le tre regole di base
| Regola | Valore | Significato |
|---|---|---|
| Fondi propri | 20 % | del prezzo d’acquisto, di cui il 10 % non dalla cassa pensione |
| Sostenibilità | max. 33,3 % | del reddito lordo per tutti i costi dell’abitazione |
| Ammortamento | 15 anni | per riportare l’ipoteca al 66,7 % del valore |
I fondi propri «duri»
Dei 20 % di fondi propri, al massimo la metà può venire dalla cassa pensione. Almeno il 10 % del prezzo d’acquisto deve provenire da altre fonti: risparmi, pilastro 3a, eredità o donazione.
Un prelievo anticipato dal 2° pilastro ha anche altre conseguenze: riduce la rendita futura e spesso le prestazioni in caso d’invalidità o di decesso. Al momento del prelievo è inoltre imposto separatamente.
Che cosa cambia nel 2029
Il 28 settembre 2025 il popolo ha accettato l’abolizione del valore locativo per l’abitazione occupata dal proprietario. Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo non sarà più imposto, ma nemmeno gli interessi ipotecari saranno più deducibili. Il calcolo della sostenibilità della banca invece non cambia: continua a usare il tasso teorico.
Un’ipoteca fissa a dieci anni conclusa oggi sarà quindi in parte soggetta al nuovo diritto. Conviene tenerne conto quando si scelgono la durata e l’ammortamento.
Una promessa di finanziamento. Le banche ponderano in modo diverso reddito, impiego, età, oggetto e posizione, e alcune applicano altri tassi. Il calcolatore mostra se rientri nel quadro usuale. Se concedere l’ipoteca lo decide la tua banca.
Domande frequenti sull’ipoteca
Quanti fondi propri servono per comprare casa?
Almeno il 20 % del prezzo d’acquisto, di cui almeno il 10 % non proveniente dalla cassa pensione: risparmi, pilastro 3a, eredità o donazione.
Perché la banca calcola con un interesse del 5 %?
Il tasso teorico del 5 % serve da stress test. La banca verifica che potresti sostenere l’ipoteca anche se i tassi salissero nettamente. Il tuo tasso effettivo è di regola molto più basso.
Che cos’è la regola del terzo?
I costi teorici dell’abitazione (interesse, spese accessorie e ammortamento) non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo. Oltre questo limite la maggior parte delle banche rifiuta il finanziamento, anche se potresti sostenere i costi reali.
Quanto bisogna ammortizzare?
Se l’ipoteca supera il 66,7 % del valore dell’immobile, la parte eccedente va rimborsata entro 15 anni. Al di sotto non c’è obbligo di ammortamento.
Che cosa sono le spese accessorie dell’1 %?
Le banche calcolano forfettariamente l’1 % del valore dell’immobile all’anno per manutenzione e spese. È una regola empirica per il calcolo; i tuoi costi reali possono essere diversi.
Posso usare il secondo pilastro?
Sì per l’abitazione che occupi tu stesso, con un prelievo anticipato o una costituzione in pegno. Ma almeno il 10 % del prezzo d’acquisto deve venire da altri mezzi, e un prelievo anticipato riduce la rendita futura.